![\"102939-768x511-300x200](\"https:\/\/www.portaholiday.de\/blog\/uploads\/102939-768x511-300x200.jpg\" "\\"Ferienvermietung")
Diese Frist soll der Stadt Palma sowie den Inselr\u00e4ten in Zusammenarbeit mit den Gemeinden Zeit geben, regionale Zonen<\/strong> festzulegen, f\u00fcr die mit Ablauf des Moratoriums neue Genehmigungen ausgestellt werden. Nur in diesen Zonen wird die Ferienvermietung von Wohnungen bei Erf\u00fcllung aller anderen Voraussetzungen erlaubt sein. Internetportale und Vermittlungsagenturen werden au\u00dferdem verpflichtet, in ihren Angeboten die Lizenznummer der Ferienimmobilie zu ver\u00f6ffentlichen. Andernfalls drohen nicht nur dem Vermieter, sondern auch dem Betreiber der Internetseite hohe Strafen.<\/p>\n Thomas Fitzner<\/strong> von der Kanzlei European@ccounting ist mit seinem Team auf Steuer- und Rechtsfragen<\/strong> ausl\u00e4ndischer Eigent\u00fcmer zu ihren spanischen Immobilien und vor allem bez\u00fcglich der Ferienvermietung<\/strong> spezialisiert. Wir haben ihn zur aktuellen Sachlage befragt:<\/p>\n Herr Fitzner, wenn ein Eigent\u00fcmer einer Finca bereits eine Lizenz zur Ferienvermietung beantragt hat, aber diese noch nicht erhalten hat, darf er dann dennoch an Urlaubsg\u00e4ste vermieten?<\/p><\/blockquote>\n Sofern der Vermieter alle gesetzlichen Auflagen erf\u00fcllt, kann er weiter vermieten. Er sollte jedoch unbedingt pr\u00fcfen, welche neuen oder ver\u00e4nderten Auflagen<\/strong> mit der Gesetzesreform nun entweder sofort oder nach einer bestimmten \u00dcbergangsfrist gelten.<\/p>\n Besteht Gefahr, dass bereits erteilte Lizenzen\u00a0wieder zur\u00fcck genommen werden?<\/p><\/blockquote>\n Nur wenn man die Auflagen nicht erf\u00fcllt, siehe oben.<\/p>\n Wie erhalte ich die Registrierungsnummer, die in Internetportalen mit angegeben werden muss?<\/p><\/blockquote>\n Wer die Ferienvermietung beim Tourismusministerium<\/strong> anmeldet, erh\u00e4lt eine Registriernummer, die bis zum Erhalt der Lizenz ersatzweise angegeben werden kann. Mit Abgabe des Antrags kann ja sofort vermietet<\/strong> werden, unabh\u00e4ngig davon, wie lange die Beh\u00f6rde braucht, um die Angaben des Antragstellers zu pr\u00fcfen und die endg\u00fcltige Genehmigung zu erteilen.<\/p>\n Sind diese Lizenzen personenbezogen oder kann ich sie zusammen mit meiner Finca auch verkaufen?<\/p><\/blockquote>\n Die Registriernummer und sp\u00e4ter die Lizenz beziehen sich immer auf die Immobilie.<\/p>\n Gibt es Ausnahmeregelungen f\u00fcr die Vermietung von Wohnungen?<\/p><\/blockquote>\n F\u00fcr die Ferienvermietung von Wohnungen<\/strong> ist neben den allgemeinen Vorschriften eine Reihe zus\u00e4tzlicher Bedingungen zu erf\u00fcllen, die im Wesentlichen darauf abzielen, die Mitbewohner vor Bel\u00e4stigungen zu sch\u00fctzen.<\/p>\n Darf ein Mieter einer Finca diese in seiner Abwesenheit an Urlaubsg\u00e4ste vermieten?<\/p><\/blockquote>\n Nur mit Wissen und ausdr\u00fccklicher Genehmigung des Eigent\u00fcmers<\/strong>, und nur, wenn er alle gesetzlichen Auflagen erf\u00fcllt. Man sollte bedenken, dass f\u00fcr den Eigent\u00fcmer u.a. ein steuerliches Risiko<\/strong> entstehen kann, denn mit einer Untervermietung wird die Hauptmiete umsatzsteuerpflichtig.<\/p>\n Muss immer das komplette Haus vermietet werden oder k\u00f6nnen auch abgetrennte Wohneinheiten oder \u201eCasitas\u201c an Urlaubsg\u00e4ste vermietet werden?<\/p><\/blockquote>\n Grunds\u00e4tzlich darf eine Immobilie<\/strong> immer nur gesamthaft<\/strong> an einen einzigen Vertragspartner vermietet werden, sonst w\u00e4re ja ein hotelartiger Betrieb gegeben, der anderen Vorschriften unterliegt. Einzige Ausnahme:<\/strong> Das neue Gesetz erlaubt die zimmerweise Vermietung, wenn es sich um den eigenen Hauptwohnsitz handelt und der Eigent\u00fcmer in der Wohnung verbleibt. Diese Modalit\u00e4t ist allerdings nur f\u00fcr maximal 60 Tage im Jahr erlaubt.<\/p>\n Was ist mit Saisonvermietung, also die reine \u00dcberlassung des Wohnraums auf Zeit ohne irgendwelcher Zusatzleistungen wie Bettw\u00e4sche oder Reinigung? Ist diese weiterhin erlaubt?<\/p><\/blockquote>\n Wir bezeichnen das als umsatzsteuerfreie Ferienvermietung<\/strong>, sofern die Vermarktung \u00fcber Kan\u00e4le wie Porta Holidays erfolgt. Jede Vermietung \u00fcber einen Zeitraum von weniger als einem Monat<\/strong> wird von den Beh\u00f6rden automatisch als Ferienvermietung angesehen. Somitist es lizenzpflichtig, es sei denn, man kann eine reine Wohnvermietung nachweisen<\/strong>, die ja ebenfalls kurzfristig erfolgen kann. Wichtig:<\/strong> Das neue Gesetz kehrt die Beweislast um. Bislang musste die Beh\u00f6rde beweisen, dass es sich um eine Ferienvermietung handelt, nunmehr muss der Eigent\u00fcmer bzw. Betreiber beweisen, dass es sich um keine Ferienvermietung handelt.<\/p>\n Private Ferienvermieter mit Wohnsitz in Deutschland und einer Immobilie auf Mallorca unterliegen der spanischen Umsatzsteuerpflicht (IVA) in H\u00f6he von derzeit 21%. Kann ich diese Steuern in meiner deutschen Steuererkl\u00e4rung absetzen?<\/p><\/blockquote>\n F\u00fcr die umsatzsteuerfreie Ferienvermietung<\/strong> wird die Umsatzsteuer in Spanien wie in Deutschland als Mehrkosten eingerechnet. Bei der umsatzsteuerpflichtigen Ferienvermietung<\/strong> spielt die Umsatzsteuer in Deutschland keine Rolle, das bleibt ein spanisches Thema.<\/p>\n Muss der Eigent\u00fcmer die Umsatzsteuer abf\u00fchren oder \u00fcbernimmt das die Vermittlungsagentur, sofern eine beauftragt wurde?<\/p><\/blockquote>\n Wenn die Vermittlungsagentur den Sitz au\u00dferhalb Spaniens<\/strong> hat und in Spanien nicht angemeldet ist, kommt das Reverse-Charge-Verfahren zum Tragen. D.h. der Eigent\u00fcmer erh\u00e4lt die Rechnungen \u00fcber Vermittlungsleistungen ohne Umsatzsteuer und muss die \u201eIVA\u201c von 21 Prozent ans spanische Finanzamt abf\u00fchren.<\/p>\n Stichwort Agenturen. Herr Fitzner, macht es einen Unterschied f\u00fcr deutsche Eigent\u00fcmer, ob die Vermittlungsgesellschaft wie die Immobilie ihren Sitz in Spanien oder in Deutschland hat?<\/p><\/blockquote>\n Es\u00a0gibt nat\u00fcrlich Unterschiede,\u00a0da die Umsatzsteuer<\/strong> in Deutschland 19 Prozent betr\u00e4gt und in Spanien 21 Prozent. Die einzige wirklich problematische Konstellation<\/strong> ist: deutsche Agentur, Eigent\u00fcmer mit deutscher Adresse im Vermittlungsvertrag und Immobilie in Spanien.<\/strong> Wenn der Eigent\u00fcmer der Agentur keine spanische Adresse angibt und keine spanische Umsatzsteuernummer einholt, besteht die Gefahr, dass zweimal f\u00fcr die Umsatzsteuer zur Kasse gebeten<\/strong> wird. Der Grund: Das spanische und das deutsche Finanzamt interpretieren die europ\u00e4ische Umsatzsteuer-Systemrichtlinie unterschiedlich. Die Folge ist, dass bei der genannten Konstellation beide Steuerbeh\u00f6rden der Meinung sind, dass die Umsatzsteuer auf Vermittlungsleistungen jeweils im eigenen Land f\u00e4llig wird. Eine absurde Situation<\/strong>, die in der EU eigentlich gar nicht entstehen d\u00fcrfte. Aber wir haben intensiv mit beiden Seiten kommuniziert, um den Sachverhalt abzukl\u00e4ren, und haben dieses Problem leider nicht aus der Welt schaffen k\u00f6nnen. Da es f\u00fcr die Umsatzsteuer kein Doppelbesteuerungsabkommen<\/strong> gibt, k\u00f6nnte eine echte Doppelbelastung entstehen, ohne M\u00f6glichkeit einer Anrechnung. Aber daf\u00fcr gibt es eine L\u00f6sung, die wir mit unseren Mandanten bereits umsetzen.<\/p>\n Was empfehlen Sie deutschen Eigent\u00fcmern, die eine Immobilie auf Mallorca mit dem Ziel der Ferienvermietung erwerben m\u00f6chten?<\/p><\/blockquote>\n Der wichtigste Ratschlag: Man sollte sich umfassend informieren, BEVOR man loslegt und eventuell eine Immobilie erwirbt. Nur ein Beispiel, um zu illustrieren, welchen Unterschied eine kompetente und vor allem fach\u00fcbergreifende Beratung zum rechten Zeitpunkt machen kann: Vor kurzem hatte ich einen Interessenten am Telefon, der auf Mallorca den Bau eines Hauses in Gang gesetzt hat, um es nach Fertigstellung f\u00fcr die Ferienvermietung anzubieten. Seine Fragen zielten eigentlich nur auf die Umsatzsteuer-R\u00fcckerstattung ab, waren also rein steuerlicher Natur. Dann stellte sich heraus, dass er eine wichtige Bestimmung<\/strong> des neuen Tourismusgesetzes<\/strong> nicht kannte, n\u00e4mlich dass die Ferienvermietung nur f\u00fcr Immobilien erlaubt ist, die mindestens f\u00fcnf Jahre alt<\/strong> sind. Damit ist die Idee umsatzsteuerlich tot. Wie heikel dieses Thema ist, erschlie\u00dft sich nur, wenn man sowohl vom Tourismusgesetz wie auch vom Umsatzsteuergesetz Ahnung hat. Haben Sie direkt Fragen an Herr Fitzner? Sie k\u00f6nnen ihn \u00fcber die Kanzlei European@ccounting oder per Email kontaktieren: thomas(at)europeanaccounting.net<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" 2017 war ein turbulentes Jahr f\u00fcr Ferienvermieter auf Mallorca. Die Balearen-Regierung setzte am 1. August Juli ein neues Gesetz in Kraft und verh\u00e4ngte ein Moratorium, was bedeutet, dass voraussichtlich bis zum Sommer 2018 generell erst einmal keine neuen Antr\u00e4ge auf Genehmigung zur Ferienvermietung angenommen werden. Diese Frist soll der Stadt Palma sowie den Inselr\u00e4ten in Zusammenarbeit mit den Gemeinden Zeit geben, regionale Zonen festzulegen, f\u00fcr die mit Ablauf des Moratoriums neue Genehmigungen ausgestellt werden. Nur in diesen Zonen wird die Ferienvermietung von Wohnungen bei Erf\u00fcllung aller anderen Voraussetzungen erlaubt sein.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2,15],"tags":[],"yoast_head":"\n![\"EA-Thomas-Fitzner-SW-208x300](\"https:\/\/www.portaholiday.de\/blog\/uploads\/EA-Thomas-Fitzner-SW-208x300.jpg\" "\\"Thomas")
\nHerr Fitzner, wir danken f\u00fcr das Gespr\u00e4ch!<\/p>\n