{"id":1323,"date":"2018-01-11T08:52:47","date_gmt":"2018-01-11T07:52:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.portaholiday.de\/blog\/?p=1323"},"modified":"2020-02-18T15:51:43","modified_gmt":"2020-02-18T14:51:43","slug":"umsatzsteuer-bei-ferienvermietung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.portaholiday.de\/blog\/umsatzsteuer-bei-ferienvermietung\/","title":{"rendered":"So geht Ferienvermietung auf Mallorca. Umsatzsteuer aus heiterem Himmel!"},"content":{"rendered":"

Gastautor: Thomas Fitzner<\/em><\/p>\n

Sie meinten, alles richtig gemacht zu haben, und trotzdem erlebt ein Vermieter einer Ferienimmobilie<\/strong> eine unangenehme \u00dcberraschung: Das Finanzamt teilt mit, dass er Umsatzsteuer (Spanisch: IVA)<\/strong> schuldet. Aus heiterem Himmel.<\/p>\n

\"Finca-Pablo-Arta
Wer seine Immobilie in die Ferienvermietung geben will, sollte unbedingt pr\u00fcfen, ob er umsatzsteuerpflichtig ist.<\/figcaption><\/figure>\n

Der Betroffene ist verwundert, denn er betreibe keine \u201ereinrassige\u201c Ferienvermietung, die ja umsatzsteuerpflichtig ist, sondern die administrativ und steuerlich schlankere Variante<\/strong>, f\u00fcr die keine IVA-Buchhaltung notwendig ist.<\/p>\n

Reverse Charge Verfahren<\/h2>\n

Wie kann jemand Umsatzsteuer schulden, der gar keine umsatzsteuerpflichtige T\u00e4tigkeit<\/strong> aus\u00fcbt? Das ist im Fall der Ferienvermietung einfach: Verantwortlich sind Rechnungen f\u00fcr Vermittlerdienste ausl\u00e4ndischer Firmen mit Umsatzsteuer-Umkehr (\u201eReverse Charge\u201c)<\/strong>. Um das zu verstehen, muss man sich den Unterschied zwischen Geldfluss und \u201efiskalischer Realit\u00e4t\u201c vor Augen halten. Obwohl das Geld vom Endkunden zum Vermittler flie\u00dft und von diesem zum Eigent\u00fcmer, handelt es sich dabei um das folgende, vom Geldfluss abweichende Gesch\u00e4ft: Einerseits bezahlt der Kunde dem Fincabesitzer die Miete, andererseits bezahlt der Fincabesitzer dem Vermittler seine Provision.<\/p>\n

Zahlschuld des Eigent\u00fcmers<\/h2>\n
\"Finca-Cases-de-son-Roig-Sant-Joan<\/a>
Bei Rechnungen f\u00fcr Vermittlerdienste ausl\u00e4ndischer Firmen kann die Umsatzsteuer anfallen.<\/figcaption><\/figure>\n

Die Miete ist im genannten Fall umsatzsteuerfrei<\/strong>. Die erw\u00e4hnte Provision jedoch ist weder umsatzsteuerfrei, noch mit dem verminderten Umsatzsteuersatz belastet, sondern muss mit derzeit 21 Prozent IVA (Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido) abgerechnet werden. Und zwar unabh\u00e4ngig davon, ob der Fincabesitzer nun mit oder ohne Umsatzsteuer vermietet.
\nWenn der ausl\u00e4ndische Vermittler nun eine Rechnung mit Umkehr der Umsatzsteuerlast stellt, entsteht eine Zahlschuld beim Eigent\u00fcmer<\/strong>. Denn f\u00fcr eine Dienstleistung im Zusammenhang mit einer spanischen Immobilie f\u00e4llt die Umsatzsteuer dann eindeutig in Spanien an, wenn der Eigent\u00fcmer eine spanische Rechnungsadresse<\/strong> angibt. (Bei einer deutschen Rechnungsadresse ergibt sich eine kl\u00e4rungsbed\u00fcrftige Situation, auf die wir bei Gelegenheit gesondert eingehen werden.)<\/p>\n

Der Fincabesitzer als Unternehmer<\/h2>\n

Der Fincabesitzer<\/strong> ist im Sinne des spanischen Umsatzsteuergesetzes Unternehmer<\/strong> \u2013 egal ob er f\u00fcr die Umsatzsteuer angemeldet ist oder nicht, und selbst wenn er im Sinne der Einkommensteuer NICHT als Unternehmer gilt. Somit kann auch ein umsatzsteuerfrei vermietender Fincabesitzer eine Rechnung mit Umsatzsteuer-Umkehr erhalten. Darauf ist ein Netto-Betrag vermerkt und ein Zusatztext im Sinne von: Die Umsatzsteuer wird vom Empf\u00e4nger der Rechnung geschuldet.<\/strong> Im Klartext: Der Fincabesitzer muss nun auf den genannten Betrag beim spanischen Finanzamt die f\u00e4lligen 21 Prozent abf\u00fchren.<\/p>\n

\"Finca-Hort-den-Salat-arta
Ein umsatzsteuerfrei vermietender Fincabesitzer kann eine Rechnung mit Umsatzsteuer-Umkehr erhalten.<\/figcaption><\/figure>\n

F\u00fcr solche F\u00e4lle \u2013 Umsatzsteuerzahlungen von Unternehmern, die kein Recht auf Umsatzsteuerabzug<\/strong> haben \u2013 gibt es auch ein eigenes Formular. Im spanischen Finanzamt wurde die Devise ausgegeben, eventuell nicht eingezahlte Umsatzsteuer direkt bei den Fincabesitzern einzutreiben. Aus diesem Grund ist zu empfehlen, die Situation zu pr\u00fcfen, sollten Zweifel bestehen.<\/p>\n

Kostenloses Seminar zur Ferienvermietung<\/h2>\n

Ein Seminar zum Thema \u201eFerienvermietung auf Mallorca: Risiken und L\u00f6sungen\u201c findet am 2. Februar 2018 in Palma de Mallorca statt. Teilnahme kostenlos. Weitere Information: http:\/\/www.europeanaccounting.net\/veranstaltungen\/<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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