Ferienvermietung auf Mallorca – so vermieten Sie legal an Urlauber

Update der Gesetzesänderungen 2017

2017 war ein turbulentes Jahr für Ferienvermieter auf Mallorca. Die Balearen-Regierung setzte am 1. August Juli ein neues Gesetz in Kraft und verhängte ein Moratorium, was bedeutet, dass voraussichtlich bis zum Sommer 2018 generell erst einmal keine neuen Anträge auf Genehmigung zur Ferienvermietung angenommen werden.

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Ferienvermietung auf Mallorca ist beliebt und lukrativ. Doch seit 2017 hat die Bedingung, eine offizielle Lizenz zu erhalten, die Vermietung enorm erschwert.

Diese Frist soll der Stadt Palma sowie den Inselräten in Zusammenarbeit mit den Gemeinden Zeit geben, regionale Zonen festzulegen, für die mit Ablauf des Moratoriums neue Genehmigungen ausgestellt werden. Nur in diesen Zonen wird die Ferienvermietung von Wohnungen bei Erfüllung aller anderen Voraussetzungen erlaubt sein. Internetportale und Vermittlungsagenturen werden außerdem verpflichtet, in ihren Angeboten die Lizenznummer der Ferienimmobilie zu veröffentlichen. Andernfalls drohen nicht nur dem Vermieter, sondern auch dem Betreiber der Internetseite hohe Strafen.

Thomas Fitzner von der Kanzlei European@ccounting ist mit seinem Team auf Steuer- und Rechtsfragen ausländischer Eigentümer zu ihren spanischen Immobilien und vor allem bezüglich der Ferienvermietung spezialisiert. Wir haben ihn zur aktuellen Sachlage befragt:

Herr Fitzner, wenn ein Eigentümer einer Finca bereits eine Lizenz zur Ferienvermietung beantragt hat, aber diese noch nicht erhalten hat, darf er dann dennoch an Urlaubsgäste vermieten?

Sofern der Vermieter alle gesetzlichen Auflagen erfüllt, kann er weiter vermieten. Er sollte jedoch unbedingt prüfen, welche neuen oder veränderten Auflagen mit der Gesetzesreform nun entweder sofort oder nach einer bestimmten Übergangsfrist gelten.

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Thomas Fitzner von der Kanzlei European@ccounting

Besteht Gefahr, dass bereits erteilte Lizenzen wieder zurück genommen werden?

Nur wenn man die Auflagen nicht erfüllt, siehe oben.

Wie erhalte ich die Registrierungsnummer, die in Internetportalen mit angegeben werden muss?

Wer die Ferienvermietung beim Tourismusministerium anmeldet, erhält eine Registriernummer, die bis zum Erhalt der Lizenz ersatzweise angegeben werden kann. Mit Abgabe des Antrags kann ja sofort vermietet werden, unabhängig davon, wie lange die Behörde braucht, um die Angaben des Antragstellers zu prüfen und die endgültige Genehmigung zu erteilen.

Sind diese Lizenzen personenbezogen oder kann ich sie zusammen mit meiner Finca auch verkaufen?

Die Registriernummer und später die Lizenz beziehen sich immer auf die Immobilie.

Gibt es Ausnahmeregelungen für die Vermietung von Wohnungen?

Für die Ferienvermietung von Wohnungen ist neben den allgemeinen Vorschriften eine Reihe zusätzlicher Bedingungen zu erfüllen, die im Wesentlichen darauf abzielen, die Mitbewohner vor Belästigungen zu schützen.

Darf ein Mieter einer Finca diese in seiner Abwesenheit an Urlaubsgäste vermieten?

Nur mit Wissen und ausdrücklicher Genehmigung des Eigentümers, und nur, wenn er alle gesetzlichen Auflagen erfüllt. Man sollte bedenken, dass für den Eigentümer u.a. ein steuerliches Risiko entstehen kann, denn mit einer Untervermietung wird die Hauptmiete umsatzsteuerpflichtig.

Muss immer das komplette Haus vermietet werden oder können auch abgetrennte Wohneinheiten oder „Casitas“ an Urlaubsgäste vermietet werden?

Grundsätzlich darf eine Immobilie immer nur gesamthaft an einen einzigen Vertragspartner vermietet werden, sonst wäre ja ein hotelartiger Betrieb gegeben, der anderen Vorschriften unterliegt. Einzige Ausnahme: Das neue Gesetz erlaubt die zimmerweise Vermietung, wenn es sich um den eigenen Hauptwohnsitz handelt und der Eigentümer in der Wohnung verbleibt. Diese Modalität ist allerdings nur für maximal 60 Tage im Jahr erlaubt.

Was ist mit Saisonvermietung, also die reine Überlassung des Wohnraums auf Zeit ohne irgendwelcher Zusatzleistungen wie Bettwäsche oder Reinigung? Ist diese weiterhin erlaubt?

Wir bezeichnen das als umsatzsteuerfreie Ferienvermietung, sofern die Vermarktung über Kanäle wie Porta Holidays erfolgt. Jede Vermietung über einen Zeitraum von weniger als einem Monat wird von den Behörden automatisch als Ferienvermietung angesehen. Somitist es lizenzpflichtig, es sei denn, man kann eine reine Wohnvermietung nachweisen, die ja ebenfalls kurzfristig erfolgen kann. Wichtig: Das neue Gesetz kehrt die Beweislast um. Bislang musste die Behörde beweisen, dass es sich um eine Ferienvermietung handelt, nunmehr muss der Eigentümer bzw. Betreiber beweisen, dass es sich um keine Ferienvermietung handelt.

Private Ferienvermieter mit Wohnsitz in Deutschland und einer Immobilie auf Mallorca unterliegen der spanischen Umsatzsteuerpflicht (IVA) in Höhe von derzeit 21%. Kann ich diese Steuern in meiner deutschen Steuererklärung absetzen?

Für die umsatzsteuerfreie Ferienvermietung wird die Umsatzsteuer in Spanien wie in Deutschland als Mehrkosten eingerechnet. Bei der umsatzsteuerpflichtigen Ferienvermietung spielt die Umsatzsteuer in Deutschland keine Rolle, das bleibt ein spanisches Thema.

Muss der Eigentümer die Umsatzsteuer abführen oder übernimmt das die Vermittlungsagentur, sofern eine beauftragt wurde?

Wenn die Vermittlungsagentur den Sitz außerhalb Spaniens hat und in Spanien nicht angemeldet ist, kommt das Reverse-Charge-Verfahren zum Tragen. D.h. der Eigentümer erhält die Rechnungen über Vermittlungsleistungen ohne Umsatzsteuer und muss die „IVA“ von 21 Prozent ans spanische Finanzamt abführen.

Stichwort Agenturen. Herr Fitzner, macht es einen Unterschied für deutsche Eigentümer, ob die Vermittlungsgesellschaft wie die Immobilie ihren Sitz in Spanien oder in Deutschland hat?

Es gibt natürlich Unterschiede, da die Umsatzsteuer in Deutschland 19 Prozent beträgt und in Spanien 21 Prozent. Die einzige wirklich problematische Konstellation ist: deutsche Agentur, Eigentümer mit deutscher Adresse im Vermittlungsvertrag und Immobilie in Spanien. Wenn der Eigentümer der Agentur keine spanische Adresse angibt und keine spanische Umsatzsteuernummer einholt, besteht die Gefahr, dass zweimal für die Umsatzsteuer zur Kasse gebeten wird. Der Grund: Das spanische und das deutsche Finanzamt interpretieren die europäische Umsatzsteuer-Systemrichtlinie unterschiedlich. Die Folge ist, dass bei der genannten Konstellation beide Steuerbehörden der Meinung sind, dass die Umsatzsteuer auf Vermittlungsleistungen jeweils im eigenen Land fällig wird. Eine absurde Situation, die in der EU eigentlich gar nicht entstehen dürfte. Aber wir haben intensiv mit beiden Seiten kommuniziert, um den Sachverhalt abzuklären, und haben dieses Problem leider nicht aus der Welt schaffen können. Da es für die Umsatzsteuer kein Doppelbesteuerungsabkommen gibt, könnte eine echte Doppelbelastung entstehen, ohne Möglichkeit einer Anrechnung. Aber dafür gibt es eine Lösung, die wir mit unseren Mandanten bereits umsetzen.

Was empfehlen Sie deutschen Eigentümern, die eine Immobilie auf Mallorca mit dem Ziel der Ferienvermietung erwerben möchten?

Der wichtigste Ratschlag: Man sollte sich umfassend informieren, BEVOR man loslegt und eventuell eine Immobilie erwirbt. Nur ein Beispiel, um zu illustrieren, welchen Unterschied eine kompetente und vor allem fachübergreifende Beratung zum rechten Zeitpunkt machen kann: Vor kurzem hatte ich einen Interessenten am Telefon, der auf Mallorca den Bau eines Hauses in Gang gesetzt hat, um es nach Fertigstellung für die Ferienvermietung anzubieten. Seine Fragen zielten eigentlich nur auf die Umsatzsteuer-Rückerstattung ab, waren also rein steuerlicher Natur. Dann stellte sich heraus, dass er eine wichtige Bestimmung des neuen Tourismusgesetzes nicht kannte, nämlich dass die Ferienvermietung nur für Immobilien erlaubt ist, die mindestens fünf Jahre alt sind. Damit ist die Idee umsatzsteuerlich tot. Wie heikel dieses Thema ist, erschließt sich nur, wenn man sowohl vom Tourismusgesetz wie auch vom Umsatzsteuergesetz Ahnung hat.
Herr Fitzner, wir danken für das Gespräch!

Haben Sie direkt Fragen an Herr Fitzner? Sie können ihn über die Kanzlei European@ccounting oder per Email kontaktieren: thomas(at)europeanaccounting.net

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