So geht Ferienvermietung auf Mallorca. Umsatzsteuer aus heiterem Himmel!

Gastautor: Thomas Fitzner

Sie meinten, alles richtig gemacht zu haben, und trotzdem erlebt ein Vermieter einer Ferienimmobilie eine unangenehme Überraschung: Das Finanzamt teilt mit, dass er Umsatzsteuer (Spanisch: IVA) schuldet. Aus heiterem Himmel.

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Wer seine Immobilie in die Ferienvermietung geben will, sollte unbedingt prüfen, ob er umsatzsteuerpflichtig ist.

Der Betroffene ist verwundert, denn er betreibe keine „reinrassige“ Ferienvermietung, die ja umsatzsteuerpflichtig ist, sondern die administrativ und steuerlich schlankere Variante, für die keine IVA-Buchhaltung notwendig ist.

Reverse Charge Verfahren

Wie kann jemand Umsatzsteuer schulden, der gar keine umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit ausübt? Das ist im Fall der Ferienvermietung einfach: Verantwortlich sind Rechnungen für Vermittlerdienste ausländischer Firmen mit Umsatzsteuer-Umkehr („Reverse Charge“). Um das zu verstehen, muss man sich den Unterschied zwischen Geldfluss und „fiskalischer Realität“ vor Augen halten. Obwohl das Geld vom Endkunden zum Vermittler fließt und von diesem zum Eigentümer, handelt es sich dabei um das folgende, vom Geldfluss abweichende Geschäft: Einerseits bezahlt der Kunde dem Fincabesitzer die Miete, andererseits bezahlt der Fincabesitzer dem Vermittler seine Provision.

Zahlschuld des Eigentümers

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Bei Rechnungen für Vermittlerdienste ausländischer Firmen kann die Umsatzsteuer anfallen.

Die Miete ist im genannten Fall umsatzsteuerfrei. Die erwähnte Provision jedoch ist weder umsatzsteuerfrei, noch mit dem verminderten Umsatzsteuersatz belastet, sondern muss mit derzeit 21 Prozent IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) abgerechnet werden. Und zwar unabhängig davon, ob der Fincabesitzer nun mit oder ohne Umsatzsteuer vermietet.
Wenn der ausländische Vermittler nun eine Rechnung mit Umkehr der Umsatzsteuerlast stellt, entsteht eine Zahlschuld beim Eigentümer. Denn für eine Dienstleistung im Zusammenhang mit einer spanischen Immobilie fällt die Umsatzsteuer dann eindeutig in Spanien an, wenn der Eigentümer eine spanische Rechnungsadresse angibt. (Bei einer deutschen Rechnungsadresse ergibt sich eine klärungsbedürftige Situation, auf die wir bei Gelegenheit gesondert eingehen werden.)

Der Fincabesitzer als Unternehmer

Der Fincabesitzer ist im Sinne des spanischen Umsatzsteuergesetzes Unternehmer – egal ob er für die Umsatzsteuer angemeldet ist oder nicht, und selbst wenn er im Sinne der Einkommensteuer NICHT als Unternehmer gilt. Somit kann auch ein umsatzsteuerfrei vermietender Fincabesitzer eine Rechnung mit Umsatzsteuer-Umkehr erhalten. Darauf ist ein Netto-Betrag vermerkt und ein Zusatztext im Sinne von: Die Umsatzsteuer wird vom Empfänger der Rechnung geschuldet. Im Klartext: Der Fincabesitzer muss nun auf den genannten Betrag beim spanischen Finanzamt die fälligen 21 Prozent abführen.

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Ein umsatzsteuerfrei vermietender Fincabesitzer kann eine Rechnung mit Umsatzsteuer-Umkehr erhalten.

Für solche Fälle – Umsatzsteuerzahlungen von Unternehmern, die kein Recht auf Umsatzsteuerabzug haben – gibt es auch ein eigenes Formular. Im spanischen Finanzamt wurde die Devise ausgegeben, eventuell nicht eingezahlte Umsatzsteuer direkt bei den Fincabesitzern einzutreiben. Aus diesem Grund ist zu empfehlen, die Situation zu prüfen, sollten Zweifel bestehen.

Kostenloses Seminar zur Ferienvermietung

Ein Seminar zum Thema „Ferienvermietung auf Mallorca: Risiken und Lösungen“ findet am 2. Februar 2018 in Palma de Mallorca statt. Teilnahme kostenlos. Weitere Information: http://www.europeanaccounting.net/veranstaltungen/

2 Replies to “So geht Ferienvermietung auf Mallorca. Umsatzsteuer aus heiterem Himmel!”

  1. André Jörges

    Reply

    Guten Tag,

    Ich habe vor eine mir gehörende Villa auf Mallorca zu vermieten ,
    Wöchentlich im Saison betrieb .
    Habe vor das ganze von einer Vermittlungsfirma laufen zu lassen.
    Pro Nacht werde ich ca 350€ verlangen . Muss ich dann auf den Betrag 21% MwSt abführen ?
    Oder wie genau verhält sich das mit der Steuer ?

    Mit freundlichen Grüßen

    André Jörges

    1. Porta Holiday (Post author)

      Reply

      Hallo Herr Jörges, wenn Sie über Porta Holiday vermieten, führen wir die IVA für Sie ab. Bei anderen Vermittlungsagenturen müssten Sie das individuell erfragen. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte direkt an unsere Zentrale mit der Email: info@portaholiday.de Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Holiday Team

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